Sousedé z Kašperské konzultovali s profesorem Kopeckým, zdali jejich laické názory jsou opodstatněné. Pan profesor na základě předložených dokumentů a názorů sousedů vytvořil „Odborné právní stanovisko“ na „Smlouvu o právu provést stavbu“, která je klíčová pro posouzení toho, zda rozhodnutí o umístění stavby bylo legální.
Stručně shrnuto: Protože nebyly splněny požadované právní předpoklady, pak podpis na situačním výkresu není platný, rovněž Smlouva o právu provést stavbu mezi Coctail Media (Finep) a MČ Praha 22 není platná a výsledkem toho je neplatné územní rozhodnutí.
Shrnutí panem profesorem: Ze „Smlouvy o právu provést stavbu“, uzavřené mezi smluvními stranami Městská část Praha 22 a Cocktail Media s. r. o., s datem podpisu za Městskou část Praha 22 dne 1. 10. 2018 a za Cocktail Media s. r. o., dne 27. 9. 2018, nevzniklo platně právo společnosti Cocktail Media s. r. o., užívat v této smlouvě uvedené pozemky ve vlastnictví hlavního města Prahy, protože nebyl splněn požadavek zveřejnění záměru vypůjčit si tyto pozemky.
Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem učiněným zástupcem městské části lze porovnat s případnou absencí platného právního jednání městské části vyžadovaného zákonem k uskutečnění stavebního záměru na pozemcích ve vlastnictví hlavního města Prahy, ve správě městské části Praha 22.
K tzv. absolutní neplatnosti právních jednání územních samosprávných celků včetně městských částí hlavního města Prahy, které mají význam pro získání/nezískání oprávnění uskutečnit stavební záměr jinou osobou, je třeba podle JUDr Kopeckého přihlížet bez návrhu i v jiných úředních postupech, jako jsou např. řízení před stavebním úřadem nebo řízení ve správním soudnictví.
_{Vysvětlivky:1) Coctail Media s.r.o. je společnost vytvořená FINEPem za účelem stavby obytného souboru Kašperská
2) JUDr. Martin Kopecký není v žádném příbuzenském poměru s Ing. Petrem Kopeckým}

Odborné právní stanovisko

Originální text

Na základě žádosti Ing. Petra Kopeckého, bytem Kašperská 943, Praha 10, podávám následující stanovisko k posouzení platnosti „Smlouvy o právu provést stavbu“, uzavřené mezi smluvními stranami Městská část Praha 22 a Cocktail Media s. r. o., s datem podpisu za Městskou část Praha 22 dne 1. 10. 2018 a za Cocktail Media s. r. o.,
dne 27 .9. 2018 (dale jen „Smlouva“).

Seznam využitých právních předpisů a jejich zkratky:
– zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „obč. zák.“)
– zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „zák. o hl. m. Praze“)
– zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „stav. zák.“)

Popis vybraných ustanovení Smlouvy:

1) Smluvními stranami smlouvy jsou Městská část Praha 22, sídlem Praha – Uhříněves, Nové náměstí 1250, IČ: 00240915, zastoupená starostou Ing. Martinem Turnovským, ve Smlouvě označovaná jako „Vlastník“, a společnost Cocktail Media s. r. o., sídlem Praha 1, Havlíčkova 1030/1, Nové Město, IČ: 27166589, zastoupená jednateli Ing. Pavlem Rejchrtem a Ing. Michalem Kociánem, ve Smlouvě označovaná jako „Stavebník“.

2) Vlastník ve Smlouvě prohlašuje, že jsou mu na základě zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů, a Statutu hlavního města Prahy, vlastníkem svěřeny do správy nemovité věci ve vlastnictví hlavního města Prahy, a to pozemky uvedené v čl. I. odst. 1 Smlouvy, identifikované parcelními čísly, označované ve Smlouvě jako „Pozemky“.

3) Stavebník je podle čl. I. odst. 2 Smlouvy investorem projektu Obytný soubor Kašperská na pozemcích identifikovaných parcelními čísly, s uvedením „jak je zakresleno na koordinační situaci tvořící přílohu č. 1“, ve Smlouvě je uvedeno označení „Projekt“; v daném odstavci se uvádí, že některé části Projektu zasahují na Pozemky, a že Stavebník požádal odbor výstavby ÚMČ Praha 22 o vydání územního rozhodnutí na stavbu Projektu.

4) Podle čl. II. odst. 2 Smlouvy Vlastník souhlasí za podmínek této Smlouvy se stavbou Projektu dle přílohy č. 1 na částech Pozemků, které jsou vyznačeny graficky v příloze č. 2.

5) Podle čl. II. odst. 3 Smlouvy „Konkrétně budou na pozemcích umístěny a realizovány následující části Projektu, s čímž Vlastník souhlasí:“, dále jsou uvedeny jednotlivé části, mj. stavby různých infrastruktur, pod bodem (iv) vedení silnoproudu VN včetně distribuční trafostanice na pozemcích parc. č. 2074, 2973/2 a 2075, k. ú. Uhříněves, pod bodem (xiii) úprava komunikace Kašperská včetně rekultivace pásu zeleně, chodník s obrubníky, pás zeleně – trávník, stanoviště pro kontejnery a přístup k nim, venkovní parkovací stání, úprava dopravního připojení z ulice Podleská, obratiště pro automobily, přechod pro chodce, opěrné zídky, připojení na komunikaci Kašperská mezi objekty A a B na pozemku parc. č. 2074, k. ú. Uhříněves, apod bodem (xiv) „dočasná stavba zařízení staveniště na pozemku parc. č. 2074, 2081, 2075, 2073/2 a 956/3, k. ú. Uhříněves“; tedy na Pozemcích svěřených do správy městské části.

6) Podle čl. III. odst. 1 Smlouvy „Vlastník uděluje Stavebníkovi souhlas k bezplatnému vstupu na Pozemky a k jejich bezplatnému užívání a k úpravám za účelem provedení výstavby Projektu. Souhlas dle předchozí věty jakož i celý obsah této Smlouvy lze použít jako podklad pro vydání územního rozhodnutí ve smyslu § 86 odst. 2 stavebního zákona a jako podklad pro vydání stavebního povolení ve smyslu § 110 odst. 2 stavebního zákona. Svůj souhlas s Projektem Vlastník vyznačí i na dokumentaci ve smyslu § 184a stavebního zákona, kterou mu Stavebník předloží.

7) Podle čl. V. odst. 2 Smlouvy „Smluvní strany se zavazují, že pokud se kterékoli ustanovení Smlouvy nebo s ní související ujednání či jakákoli její část ukážou neplatnými, zdánlivými či se neplatnými nebo zdánlivými stanou neovlivní tato skutečnost platnost Smlouvy jako takové. V takovém případě se strany zavazují nahradit neplatné či zdánlivé ustanovení ustanovením platným, které se svým ekonomickým účelem pokud možno nejvíce podobá neplatnému nebo zdánlivému ustanovení. Obdobně se bude postupovat v případě ostatních zmíněných nedostatků Smlouvy či souvisejících ujednání.“

8) Podle čl. V. odst. 4 „Smluvní strany souhlasí s uveřejněním Smlouvy v celém rozsahu dle zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv, ve znění pozdějších předpisů.“

9) Na str. 4 Smlouvy, a to nad údaji o místě a datu podpisu smluvními stranami je uvedeno „Přílohy: dle textu“.

V registru smluv, tedy v informačním systému registru smluv existujícím podle zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv, byla pod ID smlouvy 6440895 výše uvedená Smlouva zveřejněna, a to 11. 10. 2018 v čase 11:50:42, a to str. 1 až 4 Smlouvy, bez příloh.

Předkládané právní stanovisko se věnuje posouzení, zda některé vybrané skutečnosti mohou vést k neplatnosti Smlouvy nebo jejích částí, a důsledkům případné neplatnosti pro postupy podle stavebního zákona.

Smlouva, uzavřená mezi městskou částí hlavního města Prahy a společností, která v ní deklaruje vůli uskutečnit stavební projekt, jehož některé části zasahují do pozemků, které jsou ve vlastnictví hlavního města Prahy a jsou svěřeny do správy městské části.
Městská část hlavního města Prahy obecně je veřejnoprávní institucí, existující dle pravidel stanovených zákonem o hlavním městě Praze a Statutem hlavního města Prahy („Statut“), vydávaným jako obecně závazná vyhláška hlavního města Prahy. Podle § 3 odst. 2 zák. o hl. m. Praze „[m]ěstské části v rozsahu stanoveném zákonem a Statutem vystupují v právních vztazích svým jménem a nesou odpovědnost z těchto vztahů vyplývající.“

Uzavírá-li městská část hlavního města Prahy s jinou osobou smlouvu týkající se užívání nebo jiných dispozic se svěřeným majetkem hlavního města Prahy, nejedná-li se o veřejnoprávní nakládání s věcmi, uzavírá smlouvu podle pravidel soukromého práva, především občanského zákoníku. Otázku, zda je určitá smlouva platným či neplatným právním jednáním, je třeba ovšem posuzovat, s ohledem na veřejnoprávní postavení městské části, i z pohledu, zda byla dodržena zvláštní pravidla, stanovená normami řazenými k veřejnému práva. Porušení těchto zvláštních pravidel mít důsledky i ve vztahu k platnosti právních jednání ve smyslu soukromého práva.

Občanský zákoník upravuje neplatnost právních jednání obecně v § 574 a násl. Z těchto ustanovení lze brát za relevantní pro posuzovanou věc zejména:

– pravidlo § 574obč. zák., že „[n]a právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.“;

– pravidlo § 576 obč. zák. o neplatnosti oddělitelné části právního jednání, že „[t]ýká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.“;

– pravidlo § 580 odst. 1 obč. zák. o důvodu neplatnosti „[n]eplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.“;

– pravidlo § 586 obč. zák. o tzv. relativní neplatnosti: „(1) Je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. (2) Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.“

– pravidlo § 588 obč. zák. o tzv. absolutní neplatnosti: „Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.“

Dalším zákonem relevantním ve vztahu k posuzované Smlouvě je zákon o hlavním městě Praze. Z jeho ustanovení lze brát za relevantní pro posuzovanou věc zejména:

– ustanovení § 3 odst. 2 zák. o hl. m. Praze: „Městské části v rozsahu stanoveném zákonem a Statutem vystupují v právních vztazích svým jménem a nesou odpovědnost z těchto vztahů vyplývající.“;

– ustanovení § 36 zák. o hl. m. Praze:

„(1) Záměry hlavního města Prahy nebo městských částí prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměry hlavního města Prahy nebo městských částí smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví hlavního města Prahy hlavní město Praha nebo městská část zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před schválením v orgánech hlavního města Prahy nebo v orgánech městských částí vyvěšením na úřední desce Magistrátu hlavního města Prahy nebo na úřední desce úřadu městské části, aby se k nim mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může hlavní město Praha nebo městská část zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud hlavní město Praha nebo městská část záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru.
(…)

(3) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů nebo hrobových míst anebo o pronájem, pacht nebo výpůjčku majetku hlavního města Prahy na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem, pacht, výprosu nebo výpůjčku právnické osobě, jejímž zřizovatelem nebo zakladatelem je hlavní město Praha nebo městská část anebo kterou hlavní město Praha nebo městská část ovládá.“

– ustanovení § 43 zák. o hl. m. Praze:

„(1) Podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání hlavního města Prahy nebo městské části předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, v níž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou hlavním městem Prahou nebo městskou částí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna.
 
(2) K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v § 35 odst. 7, § 36 odst. 1 a 2 a § 72 odst. 2 přihlédne soud i bez návrhu.“

– ustanovení § 89 zák. o hl. m. Praze:

„(2) Zastupitelstvu městské části je vyhrazeno rozhodování o těchto právních jednáních, pokud jsou městským částem zákonem nebo Statutem svěřeny: (…)

e) o nabytí a převodu hmotných nemovitých věcí, (…)

l) nabytí a převod práva stavby a smluvní zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví hlavního města Prahy, (…).“

– ustanovení § 72 zák. o hl. m. Praze:

„(2) (…) Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva hlavního města Prahy nebo rady hlavního města Prahy, může primátor provést jen po jejich předchozím schválení, jinak jsou tato právní jednání neplatná.“

 – ustanovení § 97 zák. o hl. m. Praze:

„(1) Na postavení a jednání starosty městské části a na jeho práva a povinnosti se obdobně použijí ustanovení vztahující se na postavení a jednání a na práva a povinnosti primátora hlavního města Prahy, není-li zákonem stanoveno jinak. (…)“

Posouzení Smlouvy

Z čl. II až IV Smlouvy vyplývá, že jejím obsahem je možnost umístit na pozemcích ve vlastnictví hlavního města Prahy, spravovaných městskou částí hlavního města Prahy, především stavby infrastruktury v souvislosti s realizací investičního projektu Stavebníka, a užívat pozemky ve vlastnictví hlavního města Prahy, spravovaných městskou částí hlavního města Prahy, Stavebníkem dočasně pro stavbu zařízení staveniště. Zřejmě není pochyb, že doba užívání zařízení staveniště nebude (nemá být) kratší než 30 dnů. Ze Smlouvy rovněž vyplývá, že by měly být na těchto pozemcích zřízeny nadzemní stavby či provedeny stavební úpravy, mj. umístěním distribuční trafostanice, stanoviště pro kontejnery a parkovacích stání.

I bez studia konkrétního Projektu vychází, že obsah Smlouvy lze podřadit pod některou z dispozic uvedených v § 36 odst. 1 zák. o hl. m. Praze, když lze dospět k závěru, že má jít o výpůjčku hmotné movité věci, souhlas se zřízením práva stavby k Pozemkům (jejich části) nebo případně o budoucí prodej části Pozemků Stavebníkovi, též o budoucí nabytí staveb vybudovaných v souvislosti s Projektem na Pozemcích do vlastnictví hlavního města Prahy.

Ve smyslu § 36 odst. 1 zák. o hl. m. Praze mají být záměry městské části hlavního města Prahy uvedené v tomto ustanovení zveřejněny po dobu nejméně 15 dnů před schválením v orgánech městské části vyvěšením na úřední desce úřadu městské části, aby se k nim mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může městská část zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud hlavní město Praha nebo městská část záměr nezveřejní, myšleno nezveřejní na úřední desce úřadu městské části, je právní jednání neplatné. Zákon v tomto ustanovení, a to ve spojení s § 43 odst. 2 zák. o hl. m. Praze zakládá důvod tzv. absolutní neplatnosti právního jednání, ke kterému přihlíží soud (ale nepochybně i jiné orgány veřejné moci) i bez návrhu, tedy jakmile takovou skutečnost zjistí, nemusí být namítána třeba smluvní stranou takového právního jednání. Případné až následné zveřejnění záměru na úřední desce až po rozhodnutí orgánu městské části by nemohlo neplatnost právního jednání městské části zhojit.

Posuzovaná Smlouva neobsahuje doložku ve smyslu § 43 odst. 1 zák. o hl. m. Praze o tom, že by záměr dispozice s Pozemky byl před schválením orgány městské části zveřejněn na úřední desce městské části. Absence takové doložky sama o sobě nezpůsobuje neplatnost právního jednání, pokud ovšem byl ve skutečnosti záměr zákonem stanoveným způsobem zveřejněn.

Pro účely tohoto právního stanoviska vycházím ze „Stanoviska OSM ÚMČ Praha 22 k dopisu pana Kopeckého upozorňujícího na škodu, která vznikla nebo by mohla vzniknout Městské části Praha 22“ ze dne 27. 6. 2022, které měl zpracovat Mgr. Vladimír Štíbr, LL. M., vedoucí odboru, že ustanovení ve smlouvě o právu provést stavbu o případné výpůjčce pozemků nebylo na úřední desce zveřejněno.

O zřízení práva stavby k Pozemkům, resp. jejich části, by mělo podle § 89 odst. 2 písm. l) zák. o hl. m. Praze rozhodnout zastupitelstvo městské části, což se dle všeho před uzavřením Smlouvy nestalo (uzavření Smlouvy předcházelo zasedání zastupitelstva městské části dne 12. 9. 2018, stavby „Obytný soubor Kašperská“ se týkal podle zápisu ze zasedání zastupitelstva bod 5., který však rozhodnutí o žádném právním jednání nepřijal a naopak radě městské části usnesením uložilo rozpracovat a podat námitky k Projektu; o tom, že by bylo ve věci rozhodováno na jiném zasedání zastupitelstva, mi nebyl předložen žádný podklad, vycházím
z toho, že ani na jiném zasedání zastupitelstva nebylo o uzavření Smlouvy nebo jejích částech rozhodováno).

Rovněž absence rozhodnutí zastupitelstva městské části ve věcech, které jsou zákonem zastupitelstvu vyhrazeny, tedy mj. o zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví hlavního města Prahy, vede s ohledem na § 89 odst. 2 písm. l), § 72 odst. 2, § 97 odst. 1 a § 43 odst. 2 zák. o hl. m. Praze k absolutní neplatnosti následného právního jednání. Pokud snad vyplývá ze Smlouvy (při její neurčitosti) závazek k budoucímu převodu hmotných nemovitých věcí (části pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy, spravovaných městskou částí) nebo k budoucímu nabytí vlastnictví staveb vybudovaných v souvislosti s Projektem na takových pozemcích, je i takové právní jednání bez rozhodnutí zastupitelstva městské části absolutně neplatné, a to vhledem k § 89 odst. 2 písm. e), § 72 odst. 2, § 97 odst. 1 a § 43 odst. 2 zák. o hl. m. Praze.

Skutečnost, že není dle všeho platné smluvní ujednání Smlouvy (existence jiné smlouvy mezi městskou částí a Stavebníkem ohledně otázek umožňujících provedení stavby na pozemku spravovaném městskou částí není známa), může mít dopad i na posouzení, zda existuje souhlas městské části s uskutečněním stavebního záměru ve smyslu § 184a stav. zák. Podle mého názoru by bylo obcházením zákona o hlavním městě Praze a jím zakotveného postavení zastupitelstva městské části, když by zákonem požadované rozhodnutí (souhlas) absentovalo a souhlas městské části by byl deklarován jen formálně vyznačením na situačním plánu nebo projektové dokumentaci dle § 184a odst. 2 stav. zák. Takovéto formální vyjádření souhlasu je dle mého názoru vyvratitelné tím, že by se opíralo jen o neplatné právní jednání městské části z důvodu stanoveného zák. o hl. m. Praze.

Smlouva obsahuje v čl. V. odst. 2 tzv. salvatorské ujednání o nahrazení případného neplatného nebo zdánlivého ustanovení ve Smlouvě ustanovením platným. Takovéto ujednání však nemůže vytvořit platný závazek pro městskou část nahradit případně absolutně neplatné smluvní ujednání odporující požadavkům zák. o hl. m. Praze, když vznik nového, platného smluvního závazku bude muset vycházet ze zákonem daných pravidel nezávisle na tom, co bylo v neplatné smlouvě obsaženo.

Vzhledem k výše uvedenému lze dospět k závěru, že ze „Smlouvy o právu provést stavbu“, uzavřené mezi smluvními stranami Městská část Praha 22 a Cocktail Media s. r. o., s datem podpisu za Městskou část Praha 22 dne 1. 10. 2018 a za Cocktail Media s. r. o., dne 27. 9. 2018, nevzniklo platně právo společnosti Cocktail Media s. r. o., užívat v této smlouvě uvedené pozemky ve vlastnictví hlavního města Prahy, ve správě Městské části Praha 22, když nebyl splněn požadavek § 36 odst. 1 zákona o hlavním městě Praze o zveřejnění záměru vypůjčit tyto pozemky, a podle § 36 odst. 1 ve spojení s § 43 odst. 2 zákona o hlavním městě Praze by se jednalo o neplatnost právního jednání, ke které přihlédne soud i bez návrhu.
Z uvedené Smlouvy nemohlo platně vzniknout právo stavby společnosti Cocktail Media s. r. o. k části pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy, ve správě Městské části Praha 22, a to již z toho důvodu, že nebyl splněn předpoklad § 89 odst. 2 písm. e) nebo l) zákona o hlavním městě Praze, aby o takové věci rozhodlo zastupitelstvo městské části.

Vyjádření souhlasu s navrhovaným stavebním záměrem způsobem podle § 184a odst. 2 stavebního zákona učiněným zástupcem městské části lze porovnat s případnou absencí platného právního jednání městské části vyžadovaného zákonem k uskutečnění stavebního záměru na pozemcích ve vlastnictví hlavního města Prahy, ve správě městské části a v případě absence takového platného právního jednání nelze přiznat účinky (relevanci) pouhému souhlasu vyjádřenému způsobem podle § 184a odst. 2 stavebního zákona.
K tzv. absolutní neplatnosti právních jednání územních samosprávných celků včetně městských částí hlavního města Prahy, které mají význam pro získání/nezískání oprávnění uskutečnit stavební záměr jinou osobou, je třeba podle mého názoru přihlížet bez návrhu i v jiných úředních postupech, jako jsou např. řízení před stavebním úřadem nebo řízení ve správním soudnictví.

Závěrem uvádím, že působím mnoho let jako vysokoškolský učitel na katedře správního práva a správní vědy Právnické fakulty Univerzity Karlovy a na katedře správního práva Fakulty právnické Západočeské univerzity v Plzni a jako advokát, jsem profesorem jmenovaným pro obor správní právo a správní věda, autorem více publikací z oboru správního práva. Podané osobní odborné právní posouzení, které není stanoviskem institucí, v nichž působím, vychází z mého odborného přesvědčení.

V Praze dne 15. srpna 2022
prof. JUDr. Martin Kopecký, CSc.